Виды и способы разрешения жилищных споров в 2019 году

Одними из наиболее популярных разбирательств в судебной практике являются жилищные споры. Вовлеченным рискует быть любой гражданин, так как разногласия касаются не только собственников, но и простых жильцов. Подобные споры наиболее часто переплетаются с наследственными, земельными, семейными и классическими гражданскими отношениями. Потому практика их ведения достаточно разнообразна.

Жилье как объект спора

Объектом спора является жилище, жилое помещение. Чтобы являться таковым, оно, согласно ст. 15 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, должно обладать признаками:

• изолированность (и с физической точки зрения, и юридически отделенный объект, например, комната, но не ее часть);
• пригодность для проживания (отвечает санитарным, гигиеническим, строительным требованиям, предъявляемым законодательством);
• является недвижимостью (невозможно переместить в другое место без разрушения; например, туристическая палатка не является жилым помещение с точки зрения юриспруденции).

Если жилье не удовлетворяет законодательным требованиям, то в особом порядке оно признается непригодным для обитания, что часто порождает признание проживающих в нем граждан нуждающимися в новом жилье. Государство оказывает таким россиянам помощь в приобретении нового жилого помещения (практика знает много соответствующих госпрограмм).

В случае если нахождение в таком помещении опасно, вопрос может подниматься о выселении жильцов в принудительном порядке. ЖК РФ называет варианты объектов, которые считаются жилыми помещениями:

• дом/часть дома — здание из комнат и других помещений вспомогательного характера, пригодное для проживания;
• квартира/часть квартиры — пригодное для проживания изолированное помещение в доме (многоквартирном) из комнат и других вспомогательных помещений;
• комната — часть квартиры/дома, используемая для проживания.

• расположение в жилой зоне местности;
• исправные несущие конструкции (без повреждений и разрушений);
• обустройство инженерными сетями: газо-, электро-, водопровод, отопление, вентиляция, отвечающие требованиям безопасности, санитарным и гигиеническим нормам;
• теплоизоляция, позволяющая сохранять температуру в помещении от +18 градусов по Цельсию в холодное время года;
• уровни шума, вибрации, освещения должны соответствовать установленным нормам.

Использовать жилое помещение для профессиональной или коммерческой деятельности можно, если, во-первых, во время такой деятельности не нарушать права и интересы соседей и жильцов самого помещения, а, во-вторых, не нарушать законодательные требования к таким помещениям. В любом случае, промышленная деятельность недопустима в объекте жилого фонда. Игнорирование этого требования может стать начальной точкой отсчета для возбуждения против нарушителя дел о выселении.

Людям, содержащим собак или других питомцев, важно помнить о правилах проживания с ними домашнего животного (любого, не только собаки). В последнее время в судебной практике все чаще рассматриваются дела, связанные с содержанием животных в квартирах (некоторые — о выселении на основании нарушения прав соседей).

Виды споров о жилище

Часто подобные споры требуют проведения консультаций с разными специалистами: строителями, инженерами, сантехниками. Судебная практика знает много разнообразных дел, относящихся к категории «жилищные споры». При этом стоит разграничивать распри жилищные от прочих гражданских, в которых предметом тоже может стать жилье, но не как объект проживания, а как участвующий в экономическом обороте.

В гражданских спорах по поводу жилого помещения разрешаются вопросы купли-продажи, обмена, дарения и других вариантов распоряжения объектом. На практике все жилищные споры классифицируют в зависимости от того, кто является владельцем помещения:

• частное лицо;
• государство, регион или муниципалитет;
• фонд.

• конфликты с застройщиками о качестве сдаваемого объекта (споры по договорам долевого участия становятся все более «популярными» среди других гражданских дел);
• отказы на участие в жилищных программах;
• оспаривание решений ТСЖ (товарищество собственников жилья);
• несогласие собственников с выкупной ценой при изъятии жилья для нужд страны или ее структурной части (субъекта или муниципалитета);
• конфликты в случае перепланировки помещения собственником без должного оформления своих планов;
• вопросы перевода жилого помещения в коммерческое и обратные действия;
• несогласие жильцов (особенно собственников) при их выселении из-за игнорирования санитарно-гигиенических требований, установленных для комфортного пребывания владельцев жилого помещения и их соседей;
• разрешение жилищных споров, когда одни жильцы препятствуют доступу в жилище другому проживающему;
• разногласия относительно правил пользования жилищем несколькими жильцами;
• тяжбы из-за размещения промышленного оборудования в жилище.

---

Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:

Мск , СПб (звонок бесплатен)

Требуется изучение и большого количества подзаконных актов, например, Положения о признании помещения жилым, Правила пользования такими объектами. Судебная практика тоже заслуживает внимание. Потому затеянный конфликт о жилище лучше решать с помощью профессионального юриста, который разбирается в тонкостях подобных дел (минимум — провести консультации).

Варианты процессуального разбирательства жилищного конфликта

Жилищные споры могут разрешаться разными способами. Какой из них выбрать — самостоятельная прерогатива участников. Выбор зависит от масштабности дел: количества участников, наличия разносторонности в отношениях (например, наблюдается переплетение жилищного права с гражданским), нежелания участника идти на компромисс, сложности (например, по делам о выселении) По жилищным конфликтам допустимы договорные (досудебные) и судебные варианты разбирательства.

Договорной порядок означает, что участники сами определяют процесс разрешения возникших разногласий. Закон говорит только о претензионном варианте, когда участник посылает другому контрагенту письменное требование. Не всегда оно может быть выражено именно в письменной форме, например, при вызове сантехника для устранения неполадок в водопроводе неудовлетворенность его работой можно первоначально выразить диспетчеру по телефону. Претензионный порядок при разрешении споров о жилище в наиболее классическом виде проходит следующим образом.

1. Направляется претензия контрагенту любым способом: по почте заказным письмом с уведомлением, по электронной почте, по телефону (в последнем случае, если в разговоре не достигнут результат, придется продублировать обращение другим способом). Факт направления электронного сообщения можно подтвердить в будущем скриншотом страницы, достоверность которой удостоверяется нотариусом (протокол исследования сайта). Допустимо распечатать скриншот на бумаге и собственноручно подписать (указать дату просмотра страницы, полные ФИО заявителя).
2. Ожидается ответ. Если в обращении указан срок для ответа, то он должен быть получен в этот период. При установлении срока на ответ необходимо учитывать дни на доставку. Если период, в который надо дать ответ, не прописан, то по общему правилу он должен быть дан в течение месяца (30 дней по календарю). Если ответ не получен в указанное время, то следующий шаг — обращение в суд.
3. На полученный ответ может быть дан еще один. Количество повторов процедуры не установлено, закон не содержит никаких ограничений на этот счет. При недостижении согласия участникам придется решать проблемы в судебном порядке.

Закон упоминает только претензионный порядок, но стороны вправе сами договориться о другой процедуре. В последнее время все чаще прибегают к услугам профессиональных адвокатов, с помощью которых организовывается встреча со всеми участниками для разрешения конфликта, возникшего по поводу жилья. Такой вариант позволяет оперативно и максимально дружественно решить разногласия.

Если ни один способ не дает результата, или участники дел не готовы самостоятельно разрешать спор, они могут инициировать судебный процесс (например, при выселении).

Разбирательство спора о жилье в суде

Обратиться в суд участники жилищного конфликта могут в любой стадии его существования. Только в исключительных случаях, когда обязанность соблюдать досудебный порядок указана в договоре или законе, до обращения к судебному арбитру необходимо пройти другие процедуры. Категория суда зависит от субъектов и характера самого разбирательства:

• общеюрисдикционный — для дел по поводу жилища между гражданами и организациями, в том числе с государством;
• арбитражный — для дел, когда жилище — объект коммерческих отношений, а участники являются предпринимателями (ИП или компании);
• третейский — если об этом существует договоренность сторон-предпринимателей.

Важно понимать, что признаки субъекта и характера спора (обладание гражданскими или предпринимательскими целями) должны рассматриваться в совокупности. Так, например, если организации стали наследниками квартиры по завещанию, то спор будет квалифицироваться как наследственный и будет рассмотрен в общеюрисдикционном суде. Такие конфликты рассматриваются по правилам производств:

• исковых;
• из публичных правоотношений (например, при оспаривании решения органа власти о выселении);
• об установлении факта (например, зафиксировать факт проживания).

В любом случае, чтобы начать процесс, необходимо направить соответствующее заявление. После того, как участник спора разобрался в вопросе, в какую судебную инстанцию стоит обращаться, необходимо выбрать конкретный орган, который разрешает конфликты по таким делам. В подобной ситуации действует только одно правило — документы передаются в тот суд, на территории которого расположен объект.

Если спор касается денежного вопроса и стоимость его до 50 тыс. р., то конфликт разрешается мировым судьей. В остальных случаях обращаться стоит в районный суд. В заявлении подробно излагаются все факты и собственные доводы. Данные о лицах, в том числе о заявителе, необходимо тщательно проверить, тем более что в обращении ошибки и исправления не допустимы.

Любые документы, которые, по мнению заявителя, имеют отношение к конфликту о жилище, должны быть приложены к заявлению, весь пакет необходимо передать в канцелярию. На точный срок разрешения конфликта влияет много факторов: необходимость поиска документов и их истребования, организации консультации специалиста и другие. Если решение принято неугодное, то его можно оспорить по правилам процессуального законодательства.

Возникающие жилищные споры отличаются своей разносторонностью, касаются различных областей права (например, по делам о выселении нерадивого жильца, когда могут понадобиться даже знания уголовного права). Зачастую, верно предпринять необходимые действия, и, что важно, по всем правилам их оформить под силу только профессиональному юристу. Даже проведение одной консультации со специалистом позволит повысить шансы на выигрыш, тем более что в основной массе рассматриваются жилищные споры в суде.